2022年國內外宏觀環境愈加多變，美元加息周期、地緣局勢緊張等持續擾動經濟，給全球經濟帶來嚴重逆風，原本脆弱的市場一再受到沖擊。面對充滿挑戰的經營環境，市場正在尋找那些能夠率先進入復蘇正軌，有潛質穿越周期，并將在未來取得高質量增長的標的，近期密集出爐的年度財報將成為重要的參考依據。

3月30日，星盛商業(06668)公布2022年全年業績，在疫情的反復襲擾下，去年無疑是一次“大考”，而該公司能經受住壓力測試，克服外部種種挑戰，在逆境中取得穩健表現，實現高質量的韌性增長，接下來無疑值得投資者重點關注。

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市場化能力和精細化運營，共推業績穩健趨好

用“厚積薄發，蓄勢待飛”來形容星盛商業的2022年再合適不過了。

面對疫情的反復和經濟環境的承壓，年內，該公司實現收入約5.62億元(人民幣，單位下同)，核心歸母凈利潤約1.99億元，同比增長約6%，整體毛利率約55.7%，持續領跑于同業，核心歸母凈利率約35.4%，同比上升2.6個百分點。在上市公司普遍業績承壓的這一年，公司能夠保持盈利態勢、同時實現歸母凈利率有所提升，充分驗證了其作為純商管公司頗具韌性的基本面與優異的抗風險能力。

業績穩健、戰略清晰的同時，星盛商業堅持高派息政策，以優秀的投資回報回饋全體投資者對公司的信賴。公司擬派發末期股息每股7港仙，結合中期派發每股3.5港仙，全年派息率更是高達62%，分紅指標持續向好。并且，該公司承諾將在未來三年持續穩健發展，派息率爭取保持在不低于50%的水平，亦展示出公司對對未來盈利增長的信心。

以財報為觀，在經營逆境下，出色的市場化能力成為星盛商業今次業績的一大看點。

近年以來，星盛商業持續堅持“深耕大灣區、發展長三角、搶占中西部”的拓展策略，在此戰略的引領下，公司外拓效果卓著。截至2022年末，集團合約面積約為370萬平方米，覆蓋大灣區(占比81.4%)、長三角(占比9.8%)及華中地區(占比2.6%)等區域，其中第三方項目的面積占比達60%，已開業建筑面積約為190.8萬平方米，公司在營項目的平均出租率維持在92.5%的健康水平。

從布局來看，星盛商業持續深耕大灣區，實現優勢區域的集約化管理;與此同時，優質擴張服務版圖，全國化布局有所提速。截至2022年底，公司覆蓋中國的24城約65個項目，這不僅代表著市場和業主方對其的認可，更為后續業務開展及業績提振奠定堅實的基礎。

另一方面，良好的區域布局及出色的運營能力，是星盛商業市場化外拓的基石。常年累積的品牌效應和優質服務，令公司能夠憑借高效的運營能力，在全國范圍內不斷復制成功模式，從而實現規模的提升。年內，公司已經成功簽約了6個新項目，其中，5個為獨立第三方項目，具體項目明細如下。

縱覽星盛商業一路走來，自2021年起，相繼與上海建工集團、廈門特房集團、廣州立白集團等建立合作，公司已打開與市屬國企、大型企業合作的渠道，助其可持續獲取優質商業項目資源，打開增量項目獲取空間。

2022年，公司陸續與山東濟寧城投、深圳市特區建發科技園區發展有限公司、澳門來來集團等優質業主方達成合作，這不僅充分展現市場對星盛商業完善的運營能力、優質的線下商業資源以及強大的品牌影響力的認可，同時將令公司的業務結構和收入來源進一步優化，保證其盈利能力的穩定和未來業績的提振。

消費復蘇趨勢加速，大“運營年”開啟

嚴格意義上來說，受疫情多發擾動疊加外部環境嚴重震蕩等因素影響，2022年并非是星盛商業發展一帆風順的一年，但面向未來，2023年無疑將是充滿機遇的一年。

今年，星盛商業定下了年內新增不少于4個項目，面積不少于28萬平方米的年目標，雖趨于謹慎，但不難理解，在短期內面臨外部的沖擊行業承壓的情形中，該公司不只關注規模方面的指標，而是審慎面對擴張，更加聚焦于深挖內生成長的驅動。

智通財經APP了解到，星盛商業已將2023打造“運營年”，提升旗下在營項目的競爭力寫入財報。可見，為讓每個項目有更好的潛力和長期的發展性，公司將重點關注現有項目運營提升。

具體而言，公司將堅持長期主義，回歸商業運營本質，強調品質和效率的雙重提升，達成出租率不低于95%的目標，完成5-7個項目的華彩開業，最終實現集團的高質量發展。

2023年，星盛商業將在“質量優先”的發展策略下，圍繞已確定的第一、第二梯隊城市繼續獲取優質項目，聚焦核心城市，實現高質量拓展;對于行政能級不高，但具有潛力的非第一、二梯隊城市，將會選取在當地具有獨特區位優勢的項目合作，實現提前布局和精準卡位。通過具有前瞻性的定位、招商和運營，在當地打造出具有先發優勢和影響的項目。

事實上，一直以來，星盛商業始終強調差異化的經營，根據周邊人流、客流畫像和定位，精準招商，實現“一店一策”的前期研策和定位。在項目開業后，根據銷售額、出租率、租售比等指標實時監測，動態調整經營思路、租戶結構、提升運營效率，這也在公司的在營項目中得到了鮮明的驗證。

以公司標桿項目深圳福田星河COCO Park為例，該項目于2006年開業，過去17年間不斷迭代升級，通過建筑更新及品牌迭代，穿越周期，持續煥發增長動力。2022年，新簽約品牌29家，其中：全國首店3家，華南首店4家，深圳首店8家，福田首店14家。一期出租率保持在98.5%的行業領先水平。

而在2023年，星盛商業有望迎來全新的發展機遇。隨著疫情防控措施的持續優化，全國各地熱點商圈，自去年年末起，迎來大量客流，零售、餐飲、電影、旅游等各板塊消費活力不斷釋放，為2023年消費復蘇與提振注入了確定性。

國家統計局數據顯示，1-2月份，社會消費品零售總額77067億元，同比增長3.5%，增速超過市場一致預期。其中，除汽車以外的消費品零售額70409億元，增長5.0%，化妝品、金銀珠寶、服裝鞋帽同比分別+3.8%/+5.9%/+5.4%，增速較2022年12月分別+23.1pct/+24.3pct/+17.9pct，可見隨著疫情對消費場景限制解除，疊加各類假期因素，外出聚餐活動增加，線下接觸型消費明顯回暖。

在消費復蘇大背景下，購物中心作為一個大型優質消費品牌集合體，本質上所具備的消費屬性開始逐漸顯現。2023年1月-2月，星盛商業可比同店銷售額，較2022年同期，上升10.2%，同店客流同比上升12.9%。

與此同時，該公司以星盛商業官方小程序COCO GO為載體，構建24小時全時域經營鏈路，突破實體商場空間和時間的限制，打造全面觸達顧客的消費生態圈。截至2022年底，星盛商業會員數量達到了310萬，其中高端會員增速去年達到33.5%的水平。眼下，公司注重數字化的運營能力及對會員購物體驗的提升，線上場景將作為線下業務的補充，深入挖掘會員客群的價值和增量空間以豐富收入來源，從而快速拓寬公司的成長邊界。

關聯方穩健有保障，估值來到配置區間

近年以來，星盛商業的久久為功，得到了市場、業主方和消費者的正面反饋，在這個背后，亦離不開關聯方星河控股這個有力“后盾”的鼎力支持。

智通財經APP了解到，2022年，關聯方星河控股秉承“穩健經營、高質量發展”的理念，財務狀況穩健，三條紅線保持綠檔，2023年1月成功發行深圳首單民營房企央地合作增信供應鏈ABS，收益率4.8%,彰顯資信實力。截至2022年底，星河控股土地儲備面積逾3300萬平方米，主要位于大灣區，以此可見后續關聯方支持具備穩定可靠保障。

作為優質輕資產商管企業，星盛商業很好地延續了星河的“穩健”基因，截至2022年12月31日，在手現金約12.7億元，凈現比1.05。穩健的財務管理策略和充足的現金流為星盛商業未來的擴張提供支撐,分紅指標持續向好，展現了良好的盈利能力，傳遞出積極的市場信號。

以2022年全年股息0.105港元/股以及2023年3月31日收盤價1.71港幣/股計算，在不考慮未來業績增長及派息率提升的情況下，公司每年的股息回報率已經達到6.14%。

另從估值角度來看，目前星盛商業的市值約17.43億港幣(折合人民幣約15.25億元)，扣除現金后的凈市值約2.55億人民幣，對應2022年核心歸母凈利潤1.99億人民幣，估值約1.28倍，毫無疑問被顯著低估，當前時點已具極高的配置價值。

綜上所述，星盛商業已在2022年的“大考”中交出了一份穩中有進的“答卷”，公司發展步調愈發沉穩、扎實。展望未來，隨著外部環境的改善，該公司以精細化運營“修煉內功”，低調務實擴張實現市場滲透的進程預計還會持續，公司的業績彈性、成長性有望在接下來得到充分的釋放，其估值有望重回復蘇正軌，值得投資者強烈關注。

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